Risoluzione del contratto di locazione

Al momento di stipulare un contratto di locazione (ad uso abitativo) di prassi viene inserito un articolo specifico relativo alla durata della locazione, il quale disciplina anche alcuni eventi particolari, quali la disdetta da parte del locatore, la rinnovazione del contratto stesso e il recesso da parte del conduttore.

Può accadere, infatti, che il locatore (colui che concede il bene in locazione per un determinato tempo) o il conduttore (colui che ne usufruisce dietro corrispettivo) si trovino nella condizione di dover risolvere il contratto prima della sua naturale scadenza.

La risoluzione può essere, innanzitutto, consensuale. A prescindere da quanto previsto in termini di durata, la volontà delle parti è sovrana, quindi locatore e conduttore possono di comune accordo decidere per la risoluzione anticipata del contratto. Si tratta, tenuto conto degli aspetti fiscali da dover regolare, della soluzione più veloce e agevole. 

Laddove sia il conduttore, invece, ad avere la necessità di sciogliere il vincolo contrattuale, questi dovrà avvalersi dell'apposita clausola di recesso inserita nell'atto (di solito si prevede per gravi motivi), specificandone la motivazione nella lettera da inviare al locatore tramite posta raccomandata a/r o PEC con preavviso di almeno 6 mesi. Laddove non venga rispettato il termine di preavviso, il conduttore dovrà saldare le mensilità relative al periodo di mancata comunicazione nonostante il rilascio dell'immobile, nonché - eventualmente - risarcire il locatore per i danni subiti a causa della restituzione anticipata dell'immobile. In tal caso l'onere di dimostrare l'inadempimento del conduttore e il danno subito grava sul locatore.

Anche il locatore può recedere dal vincolo contrattuale, se pur in modo più limitato. A livello generale può comunicare la disdetta del contratto almeno 6 mesi della scadenza naturale dello stesso. Altrimenti, laddove intenda recedere prima della scadenza, il recesso è possibile solo nei casi espressamente previsti dalla legge. In ogni caso, dovrà darne comunicazione al conduttore tramite posta raccomandata a/r o PEC almeno 6 mesi prima.

Una volta stabilito e comunicato l'intento rescissorio permangono comunque dei vincoli fiscali ed economici. Come detto, il conduttore dovrà continuare a corrispondere tutte le mensilità contrattualmente previste. Dal canto suo, il locatore dovrà restituire la caparra consegnata a inizio contratto, a meno che non riscontri dei danni o delle anomalie all'interno dell'immobile. Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali, salvo diverso accordo, dovrà essere pagata un imposta all'Agenzia delle Entrate per il recesso anticipato del contratto, a meno che tutti i locatori interessati abbiano optato per il regime fiscale della cedolare secca. Se previsto, tale onere grava sul locatore, il quale tuttavia potrà rivalersi in un secondo momento sul conduttore per richiedere il rimborso di metà della cifra sostenuta (in misura fissa € 67,00 da versare entro 30 giorni dall'evento). Il modello RLI, da utilizzare per la registrazione del contratto e gli adempimenti successivi (tra cui la risoluzione), è allegato in calce al presente post.