Cedolare secca

Nei contratti di locazione, tra le varie pattuizioni che disciplinano il rapporto tra le parti, possiamo trovare la seguente clausola "il locatore dichiara di esercitare l'opzione della cedolare secca [...]".

Cosa significa?

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo, che prevede l'applicazione di un'imposta sostitutiva fissa sul reddito derivante dalla locazione, pari al 21% in caso di canone libero e al 10% se si tratta di canone concordato.  Scegliendo tale sistema il locatore è esonerato dal pagamento dell'imposta di registro e di bollo, rinunciando parallelamente alle maggiorazioni del canone e alla variazione ISTAT per tutta la durata dell'opzione.

Possono accedere alla tassazione agevolata tutte le persone fisiche titolari del diritto di proprietà sull'immobile o di un diritto reale di godimento (ad esempio, usufrutto), che non lochino l'immobile nell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni. In caso di più contitolari, l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore e coloro che decidono di non usufruirne sono tenuti al versamento dell'imposta di registro sulla parte di canone a loro imputabile sulla base delle quote di possesso, nonché al pagamento dell'imposta di bollo.

La cedolare secca può essere richiesta per tutte le unità immobiliari appartenenti alle categorie da A1 ad A11 (esclusa A10, uffici o studi privati), locati ad uso abitativo. L'opzione vale anche per le pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, anche in caso di contratto separato e successivo, a condizione che il rapporto intercorra tra le stesse parti contrattuali, che nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello dell'immobile e che sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale.

È possibile optare per la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto che negli anni successivi. Nello specifico, se il regime non viene scelto fin da subito, la registrazione del contratto segue le regole ordinarie, quindi le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono rimborsabili. Il caso di proroga della locazione è necessario confermare anche l'opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione della stessa proroga. Tale conferma deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

La cedolare secca si applica per tutto il periodo di durata del contratto/proroga o, laddove l'opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il restante periodo di durata del contratto. Tuttavia, il locatore ha facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità stessa e comporta il versamento dell'imposta eventualmente dovuta. In caso di proroga, è necessario confermare l'opzione contestualmente alla comunicazione di proroga. 

Il locatore ha l'obbligo di comunicare preventivamente al conduttore - tramite lettera raccomandata - la scelta della cedolare secca, dati gli importanti effetti che comporta. Non ha l'obbligo di comunicazione, invece, sia laddove il contratto citi espressamente l'opzione della cedolare secca sia nel caso di contratti di locazione di durata complessiva nell'anno inferiore a 30 giorni, non essendo previsto l'adempimento della registrazione.